남,북한 통일시대의 부동산 투자전략 키포인트

남,북한 통일시대의 부동산 투자전략 키포인트 

통일시대를 대비하는 부동산 투자전략

최근 남북의 판문점 선언과 북미회담에 따라 한반도를 둘러싼 지역정세가 급변하고 있다. 비핵화 합의 등 화해 분위기로 세계의 이목이 우리에게 집중되고 있다. 때문에 국토인 부동산 공간의 변화에도 큰 관심이 쏠리고 있다. 향후 부동산 움직임이 어떻게 전개될 것인지 투자전략을 살펴보기로 하자.

 남북 화해 무드 속에서도 냉정은 유지하라
지금 북측이 원하는 것은 비핵화를 통한 체제안정이다. 그런데 우리는 분단 상태의 평화지속이 아니라, 이미 통일을 전제로 한발 앞서가고 있다. 이제 냉정을 찾는 속도조절이 필요하다. 물론 얼마든지 상상이 현실이 될 수도 있는 만큼 준비는 필요하다.

통일 전 단계에서 남북의 선결과제는 종전부터 진행되어 온 경제협력 프로그램의 복원이다. 대표적으로 개성공단과 금강산관광이다. 금강산관광의 단시간 내 재개는 무리 없어 보인다. 개성공단도 북측의 저임금과 양질의 노동력을 활용하는 사업이므로 투자매력은 충분하다. 수요에 따라서는 개성공단의 확장도 가능해 보인다. 하지만, 장소가 남측이 되기에는 여러 면에서 한계가 있다. 몇 만 명의 인력을 남측으로 보내면서 경협을 하기는 정황상 쉽지 않다. 또한 지역적으로 압록강이나 두만강 지역이 거론되고도 있으나, 이것은 어디까지나 국제적인 차원의 검토이다. 우리로서는 인력 활용과 물류 측면 등을 고려하면 지금의 개성공단을 확대하는 것이 우선이다. 부동산 관점에서도 장소가 북측이 될 경우, 현 상황의 연장선이므로 파주 등 접경지역 개발에 큰 의미를 부여하긴 어렵다.

북측에서 원하는 체재보장 속에 그들이 가장 먼저 원하는 기반시설은 도로, 철도, 전력 등 SOC사업이다. 그 후 산업단지, 도시건설, 주택 등으로 이어질 수 있다. 이런 개발사업이 진행될 경우 국내외 협력사업의 전초기지는 서울이 될 것으로 보인다. 서울시청에서 개성공단까지 직선거리로 50km, 일산 킨텍스에서는 불과 30km 밖에 되지 않기 때문이다. 중간 경유지가 불필요하다는 의미다. 지금의 자유로와 경의선 철도, 인천공항과 항만을 그대로 활용하면 된다. 부동산 측면에서 추가 전초기지를 굳이 건설할 이유는 없어 보인다. 

개발의 핵심은 북측, 분위기에 휩쓸리지 말자
통일 단계에서 부동산시장의 변화를 예측하는 것도 어렵지 않다. 상호 필요성에 의해 움직임이 나타날 것이기 때문이다. 남측에서는 북측의 기반시설 개선에 본격적으로 나서고 다양한 형태의 부동산 개발사업을 적극적으로 추진할 것이므로 중심지역은 당연히 북측이 된다. 반대로 남측으로 일자리를 찾아오는 주민의 유입이 예상된다. 과거 동서독의 통일 과정에서 보듯 그들은 대도시를 찾아 올 것이다. 이때도 핵심은 서울과 인천 등 지역이다. 일터를 찾아오는 사람들이 휴전선 부근의 접경지역에 머물 수는 없는 일이다. 우리나라 노동시장에 미치는 긍정적인 면은 외국인 산업연수생 등을 대체할 수 있다는 기대이다. 말이 통한다는 그 자체만으로도 노동생산성이 높을 것이다. 결국은 대도시 주변 소형위주 저가주택의 공급 필요성이 커질 수 있다.

앞으로 남북을 둘러싼 현 정세가 진일보하는 과정에서 꼭 필요한 것은 긴 호흡의 시간이다. 그런 만큼 부동산시장에 미치는 영향을 단기간 내 기대하는 것은 무리이다. 경제협력 프로그램이 재개될 경우 그 해당 지역 위주의 관심은 높아질 수 있지만, 지나치게 앞서가는 것은 금물이다. 해당 지역은 주로 북측이기 때문이다. 역시 지원사업의 중심지는 서울이 될 수밖에 없다. 현 상황에서 단박에 변화를 기대하긴 어렵다. 통일과정에서 개발이 본격화된다면 핵심은 북측이고 접경 지역은 통과경로에 불과할 수 있다. 투자차원에서 분위기에 휩쓸리기보다는 중장기적인 관점에서 자본을 축적하고 때를 기다리는 전략이 주효해 보인다. 

글｜박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원​

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