코로나 팬데믹 충격에 따른 부동산 시장의 전망

코로나 팬데믹을 겪은 2020년 부동산 시장에서 주목할 만한 변화 중 하나는, 과거 물리적 공간에서 이뤄졌던 활동들이 이제 테크놀로지로 연결된 가상 공간에서의 활동들로 점차 대체되고 있다는 점이다

코로나 팬데믹 충격에 따른 부동산 시장의 반응

• 재택근무(work-from-home; WFH) 트렌드 확산으로 주거 공간 확대 및 임차 비용이 상대적으로 낮은 오피스에 미치는 영향

• 건강 및 위생 문제 부각 속에 저밀도 · 저비용의 교외 지역에 주목

• 전자상거래의 시장 주도가 기대되는 이유 및 해당 트렌드가 유통 및 리테일 섹터에 미치는 영향

• 입주사의 탄력적인 시장 대응에 따른 물류창고 수요의 변화 가능성

현재 전세계 경제는 코로나 팬데믹 충격에 따른 심각한 위기를 겪고 있다. 팬데믹 위기와 이를 완화하기 위한 봉쇄조치로 상업용 부동산 시장은 심각한 타격을 받았으며 부동산 시장은 임대 계약에 의해 수익이 발생하는 구조적 특성상, 경제 충격에 따른 영향이 상대적으로 적거나 관련 영향이 지연되어 나타나는 경우가 많아 아직 충격이 가시화되지 않은 곳도 있다.

그러나, 대부분의 경제적 충격과 달리 이번 팬데믹은 단기간에 거의 모든 유형의 부동산 자산 현금흐름에 부정적인 영향을 끼쳤다. 또한, 향후 부동산 자산의 수요 및 사용 용도 측면에서 다양한 자산 유형별로 또는 지리적 위치에 따라 상당한 영향을 끼칠 것으로 보인다.

대부분의 부동산 임대 및 거래 시장은 봉쇄 조치라는 실질적인 이유와 불확실성이라는 심리적 이유 때문에 부동산 모두 급격히 위축됐으며, 경제 활동에 대한 제약이 지속되는 동안에는 빠른 회복이 어려울 것으로 예상된다.

때문에 부동산 투자에 있어 현재의 팬데믹 상황을 넘어, 향후 코로나 사태가 장기적으로 부동산 유형별 시장 전망에 어떤 영향을 끼칠지 판단하고 예측하는 것이 필요하다. 이제 코로나19는 우리 삶 가운데 하나의 잠재적 위험 요소로 자리 잡았으며, 우리의 생활 및 행동 변화에도 영향을 미치고 있다. 이런 변화의 상당수는 코로나19의 종식과 함께 사라질지 모르지만, 일부는 향후 부동산 수요와 활용에 지속적인 영향을 끼칠 것이다. 코로나19 이전에 수립했던 부동산 유형별 시장 전망을 재검토하고, 현재의 팬데믹이 미래 투자성과에 미칠 변화들이 무엇인지 평가하여, 포트폴리오 자산 배분의 변경 여부를 검토해야 할 것이다.

재택근무(Work-From-Home; WFH)에 따른 오피스 수요 및 용도 변화

부동산 시장, 특히 오피스 섹터에서 가장 눈에 띄며 활발한 논의가 진행 중인 행동 변화는 재택근무의 도입이다. 업무 성격에 따라 재택근무가 불가능한 경우도 있겠지만, 원격으로 수행할 수 있는 업무들에 있어 현재까지 재택근무의 도입은 놀랄만한 성과를 보이고 있다. 재택근무의 성공적인 실행으로 비즈니스 모델 및 오피스 공간에 대한 기업들의 시각에도 변화가 예상된다. 직원들 입장에서도 직장을 선택할 때 재택근무 가능 여부가 영향을 미칠 것으로 보인다.

코로나 팬데믹 상황은 재택근무 도입의 ‘티핑 포인트(tipping point · 급변점)가 될 것이다. 이에 따라 향후에는 부분적 혹은 전면적인 재택근무를 도입하는 기업들이 증가할 것으로 보이며 직원들의 재택근무 빈도수 또한 늘어날 것으로 예상된다.

재택근무의 확산은 부동산 수요 및 지리적 요인에 따른 부동산 선호도에도 상당한 영향을 줄 것으로 예상되며 재택근무에 따른 홈 오피스 기능 수행 차원에서 더 넓은 주거공간이 선호될 가능성이 높으며, 이러한 트렌드는 향후에도 지속될 것으로 보인다. 그러나, 재택근무의 확산이 기업 오피스 공간의 축소로 이어질 것인가에 대해서는 좀더 지켜볼 필요가 있다. 오피스 장기 임대 특성상 단시일내에 기업들이 임대 조건을 바꾸는 것은 현실적으로 어려울 것이기 때문이다. 또한, 오피스 공간은 단순한 업무 수행의 장소를 넘어 기업 문화의 형성과 육성, 신입사원 교육 및 멘토링, 인재 채용, 팀 빌딩 등 기타 여러가지 기능도 함께 수행한다. 따라서, 온라인 환경이 오프라인 환경을 완벽히 대체하기는 쉽지 않을 것으로 생각된다.

건강·위생 이슈 부각으로 도시 근교 부동산의 단기적인 수혜 가능성

팬데믹으로 인해 건강 및 위생 문제가 부동산 수요 및 활용에 상당한 영향을 끼치고 있다. 사회적 거리 두기 실시로 재택근무가 본격화되면서 상업용 부동산 시장의 대부분은 큰 타격을 입었고 호텔과 리테일 부문이 가장 즉각적이며 심대한 타격을 받았다. 인구밀도가 높은 수도권 지역의 상업용 부동산이 팬데믹에 의해 심각한 타격을 받았으며, 복구 및 회복에 상당한 시간이 소요될 것으로 판단된다. 코로나 쇼크로 인해 밀집된 공간에서의 여가활동이 상당기간 위축될 것으로 보이기 때문이다.

또한, 항공 여행이나 외식, 영화, 콘서트, 스포츠 관람 등의 엔터테인먼트, 쇼핑센터와 같은 오프라인 매장 등의 회복은 다소 시간이 필요할 것으로 판단된다. 백신이 접종되고 향후 코로나19 위협이 종식되면 차츰 사회 활동 역시 과거의 모습을 되찾아 갈 것으로 예상된다. 전염성의 위험이 적은 서울 근교 지역의 부동산에 대한 선호도가 일시적으로 높아질 수 있을 것으로 보인다.

테크놀로지 도입에 따른 리테일 섹터의 변화

코로나19 이후의 변화를 주도할 것으로 여겨지는 또 한가지는 광범위한 테크놀로지의 도입이다. 테크놀로지 도입은 그 영향력이 큰 만큼 경제 및 사회 저변의 강력한 변화 동인이 될 것으로 예상된다. 코로나19 환경에서 테크놀로지의 도입으로 업무적, 개인적으로 물리적인 공간에서 행해졌던 많은 활동들이 다른 형식으로 대체가 가능해졌다.

이제 비대면으로 키오스크에 주문하는 것이 당연하게 받아들여지고 직접 매장에 가서 쇼핑하는 것보다 온라인을 통한 주문이 더욱 각광을 받고 있다.

사회적 취약성 및 시장 변화에 대한 대응탄력성이 물류 창고 수요 변화를 주도할 가능성

이번 팬데믹은 우리 사회가 얼마나 취약한지 새삼 깨닫게 하는 계기가 됐으며 시장 변화에 얼마나 탄력적으로 대응할 수 있는지를 시험하는 무대가 되고 있다.

물류창고 수요와 관련해서는 시장 변화에 대한 탄력적 대응이라는 테마가 긍정적인 기여를 할 것으로 보인다. 팬데믹 이전에도 기업들은 기술 발전에 따른 산업 재편 위험에 탄력적으로 대응하기 위해 공급망을 재검토하고 있었습니다. 이러한 차원에서 재고량을 높게 유지한 기업들로 인해 단기 수요가 개선될 수 있을 것입니다. 그러나, 서베이 응답자들이 예상하듯이 마진 압력에 따라 운영 조직을 축소하는 경우, 단기적인 재고 확대가 단순히 미래에 발생할 수요를 당겨쓰는 것에 그칠 가능성도 있습니다. 시장 변화에 탄력적으로 대응하기 위한 보다 효과적인 방안은 “리쇼어링(reshoring)” 혹은 “니어쇼어링(near-shoring)”과 같이 특정 제품의 생산라인을 국내 혹은 더 근접한 시장으로 전환하는 것입니다.

< 코로나19 이후 부동산 투자 리스크 및 잠재적인 투자기회 >

아파트 시장

• 리스크 : 고밀도 도심 지역에 위치한 고층 아파트 자산에 대한 단기 투자 리스크 증가, 자가 주택 보유 트렌드 가속화 예상

• 투자기회: 홈 오피스 기능을 수행하기 위해 단위 면적이 넓으면서 정원을 갖춘, 성장세는 높고 거주 비용은 상대적으로 낮은 도시 및 교외 지역에 위치한 저층 아파트

호텔

• 리스크 : 여행 제한과 사회적 거리두기 조치로 단기 수요 제한적, 비지니스 및 단체 여행 감소는 장기적인 투자 리스크

• 투자기회: 항공 여행 의존도가 낮으면서 짧은 기간 여가 목적 체류 또는 비즈니스 여행객을 대상으로 브랜드 인지도에 기반해 엄선된 서비스를 제공하는 럭셔리 등급 호텔

산업용 부동산

• 리스크: 단기적으로 광범위한 경제적 약세의 타격을 받는 대다수 입주사, 국제 무역 감소 및 공급망 재구성 과정에서 항만 시설 내 산업용 부동산 위축 가능성

• 투자기회: 지역 배송이 용이한 현대식 대형 물류창고 및 도심 지역 내 라스트마일 배송 기능을 갖춘 물류창고

오피스 시장

• 리스크 프로필: 대중교통 의존도가 높은 도심 지역에 고층 오피스 타워 투자 리스크 증가; 장기적으로 유연한 근무 환경을 도입하는 기업 증가에 따라 잠재적으로 소규모 오피스 선호 가능성

• 투자기회: 위생 및 안전 관련 첨단 시스템 및 인프라를 갖춘 현대식 오피스; 단기적으로는 주차 공간이 충분하며 접근성이 좋은 저층 빌딩 선호도 증가

리테일 부동산

• 리스크 프로필: 실직 및 저축률 증가에 따른 소비 약화로 단기 리스크 증가, 장기적으로는 전자 상거래 활성화 추세에 따라 전통적인 온라인 쇼핑과는 거리가 멀었던 식료품 및 생필품 분야에서의 리스크 증가

• 투자기회: 경쟁에서 살아남은 강자 중심 시장 독식 예상. 그럼에도 불구하고, 불확실성은 여전한 가운데 늘어난 투자 위험이 제대로 가격에 반영되지 못할 가능성​